Χρήσιμες Πληροφορίες

Αρχική » Χρήσιμες Πληροφορίες

Όταν κάνουμε μία αγοραπωλησία, οι απορίες είναι πολλές. Η έμπειρη ομάδα των συμβούλων της ΛΙΝΟΣ Group είναι εδώ για να σας βοηθήσει και να ενημερώσει σωστά, εξηγώντας με ξεκάθαρους από την αρχή όρους πως λειτουργεί η διαδικασία. Διαβάστε τις παρακάτω χρήσιμες πληροφορίες, που θα αποτελέσουν τον οδηγό μας για την κάθε πράξη και ρωτήστε μας για όποια επιπλέον απορία.

Το ενδιαφερόμενο για αγορά ακινήτου φυσικό ή νομικό πρόσωπο πρέπει να έχει υπόψη του τα ακόλουθα:
1. ΑΓΟΡΑΣΤΗΣ
Το πρόσωπο που επιθυμεί να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα πρέπει να διαθέτει αριθμό φορολογικού μητρώου (Α.Φ.Μ.). Εάν ο αγοραστής τυγχάνει φυσικό πρόσωπο θα πρέπει να διαθέτει επαρκή κεφάλαια – “πόθεν έσχες” των τελευταίων πέντε (5) ετών – που να καλύπτουν το τίμημα της αγοράς και τα λοιπά έξοδα μεταβίβασης (φόρος μεταβίβασης, παράσταση δικηγόρου, αμοιβή συμβολαιογράφου, έξοδα μεταγραφής), τα οποία σε γενικές γραμμές ανέρχονται σε 12-14% του τιμήματος που θα αναφέρεται στο συμβόλαιο.Αντιστοίχως προκειμένου για ελληνικό νομικό πρόσωπο, θα πρέπει τα ανωτέρω ποσά να καλύπτονται από το κεφάλαιό του, ενώ το αλλοδαπό φυσικό ή νομικό πρόσωπο πρέπει να αποδεικνύει με Βεβαιώσεις Εισαγωγής Συναλλάγματος (Β.Α.Σ. ή Pink Slips) το ότι τα ανωτέρω ποσά εμβάσθηκαν στην Ελλάδα από το εξωτερικό επ’ονόματί του.

2. ΕΛΕΓΧΟΣ ΤΙΤΛΩΝ
Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να αναθέσει σε δικηγόρο τον έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου. Ο έλεγχος πρέπει να καλύπτει χρονικό διάστημα τουλάχιστον είκοσι ετών και να βεβαιώνει ότι δεν υφίστανται εμπράγματα βάρη (προσημειώσεις υποθήκης, υποθήκες, κατασχέσεις) ή διεκδικήσεις επί του ακινήτου.

3. ΕΛΕΓΧΟΣ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Εάν το πωλούμενο ακίνητο είναι οικόπεδο ή αγροτεμάχιο ο αγοραστής θα πρέπει να αναθέσει σε μηχανικό να βεβαιώσει ότι η ιδιοκτησία δεν βρίσκεται σε δασική περιοχή (εφόσον πρόκειται για αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου), είναι άρτια και οικοδομήσιμη, έχει τα όρια που αναφέρονται στον τίτλο κτήσης του πωλητή και δεν διεκδικείται από το Δημόσιο ή από Οργανισμό Τοπικής Αυτοδιοίκησης κλπ.
Εάν στο πωλούμενο ακίνητο υπάρχει και κτίσμα (κατοικία ή διαμέρισμα) ο αγοραστής θα πρέπει να ζητήσει από τον πωλητή την άδεια οικοδομής, πρόσφατο τοπογραφικό και κατόψεις και να αναθέσει στον μηχανικό του να ελέγξει την νομιμότητα της ανέγερσης του κτίσματος καθώς και να βεβαιώσει την ανυπαρξία παραβάσεων του νόμου ή υπερβάσεων του συντελεστή δόμησης ή αυθαίρετων κατασκευών καθώς και την εξόφληση των οφειλών προς το Ι.Κ.Α.
Τέλος, ο αγοραστής, μέσω του μηχανικού του, πρέπει να ελέγξει εάν η περιοχή στην οποία βρίσκεται το πωλούμενο ακίνητο έχει ενταχθεί στο Εθνικό Κτηματολόγιο και να ζητήσει από τον πωλητή Κτηματογραφικό Απόσπασμα από τον Οργανισμό Κτηματολογίου.

4. ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Ο ενδιαφερόμενος υποβάλλει στην Δ.Ο.Υ. της περιφέρειας του προς αγορά ακινήτου δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου και Φύλλα Υπολογισμού Αξίας του ακινήτου αυτού, τα οποία ετοιμάζει η συμβολαιογράφος που θα συντάξει και το συμβόλαιο μεταβίβασης και τα υπογράφουν ο πωλητής και ο αγοραστής. Ο φόρος μεταβίβασης πληρώνεται με τραπεζική επιταγή εκδοθείσα σε διαταγή της Δ.Ο.Υ. της περιφέρειας του ακινήτου.
Σήμερα ο φόρος μεταβίβασης, ο οποίος διαμορφώνεται ανάλογα και με τον αριθμό των αγοραστών, ανέρχεται σε ποσοστό 9 ή 11% περίπου και υπολογίζεται με βάση το τίμημα ή την αντικειμενική αξία του ακινήτου, αναλόγως με το ποιο από τα δύο ποσά είναι το μεγαλύτερο. Προκειμένου για φυσικά πρόσωπα που πληρούν τις προϋποθέσεις του νόμου υπάρχει δυνατότητα απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης όταν αγοράζεται πρώτη κατοικία.
Σε περιοχές όπου δεν υπάρχει σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων (κυρίως περιοχές στην ελληνική επαρχία) λαμβάνονται υπόψη συγκριτικά στοιχεία από τα οικεία βιβλία της Δ.Ο.Υ. της περιφέρειας του ακινήτου και ειδικώτερα το ανά τετραγωνικό μέτρο τίμημα της αμέσως προηγούμενης μεταβίβασης παρόμοιου ακινήτου στην ίδια περιοχή. Στην περίπτωση αυτή ο Έφορος αποφασίζει για την αξία του πωλούμενου ακινήτου και ο αγοραστής έχει δικαίωμα να πληρώσει τον φόρο με επιφύλαξη για περαιτέρω μείωση.

5. ΓΡΑΜΜΑΤΙΟ ΔΣΑ – ΘΕΩΡΗΣΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ

Εφόσον το τίμημα της αγοραπωλησίας υπερβαίνει τα 29.350 Ευρώ ο ενδιαφερόμενος προκαταβάλλει στον Δικηγορικό Σύλλογο, στον οποίο είναι μέλος ο δικηγόρος που τον εκπροσωπεί, το ποσό που απαιτείται για την παράσταση του δικηγόρου του. Το ποσό αυτό ανέρχεται σε 0,5% + 250 Ευρώ περίπου του τιμήματος της μεταβίβασης ή της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, αναλόγως με το ποιο από τα δύο ποσά είναι το μεγαλύτερο. Για την πληρωμή αυτή εκδίδεται αντίστοιχο Γραμμάτιο Παράστασης, αλλά επισημαίνουμε ότι το αναγραφόμενο ποσό συνιστά την ελάχιστη εκ του νόμου αμοιβή του δικηγόρου και δεν αποκλείεται ο εκάστοτε δικηγόρος να ζητήσει μεγαλύτερη αμοιβή από την ελάχιστη προβλεπόμενη.
Επίσης, το σχέδιο του συμβολαίου μεταβίβασης υπογεγραμμένο από τους δικηγόρους του πωλητή και του αγοραστή υποβάλλεται στον αρμόδιο Δικηγορικό Σύλλογο για θεώρηση των υπογραφών των δικηγόρων που θα παρασταθούν έναντι καταβολής ενός πολύ μικρού ποσού 10-15 Ευρώ περίπου.

6. ΥΠΟΓΡΑΦΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ
Η πώληση του ακινήτου μπορεί είτε να προσυμφωνηθεί με συμβολαιογραφικό προσύμφωνο σε περίπτωση που τα μέρη δεν έχουν συγκεντρώσει όλα τα αναγκαία δικαιολογητικά αλλά επείγονται να δεσμεύσουν αλλήλους είτε να καταρτισθεί με οριστικό συμβόλαιο ενώπιον συμβολαιογράφου.
Με το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, το οποίο συνάπτεται μεταξύ του αγοραστή και του πωλητή ενώπιον του συμβολαιογράφου αλλά δεν μεταγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο, ορίζεται το τίμημα της μεταβίβασης και ο αγοραστής και προβλέπεται ότι εάν ο πωλητής δεν υπογράφει το οριστικό συμβόλαιο, ο αγοραστής εφόσον έχει καταβάλει το συμφωνηθέν τίμημα μπορεί να καταρτίσει το οριστικό συμβόλαιο με αυτοσύμβαση. Ωστόσο επισημαίνουμε ότι ακόμη και εάν έχει υπογραφεί προσύμφωνο, ο πωλητής μπορεί να μεταβιβάσει το ακίνητο σε καλόπιστο τρίτο και να ευθύνεται μόνον αστικά και ποινικά έναντι του αρχικού αγοραστή, υποχρεούμενος να τον αποζημιώσει για την ζημία που υπέστη από την ματαίωση της αγοραπωλησίας.
Παρόντες κατά την ανάγνωση και υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης είναι οι πληρεξούσιοι δικηγόροι του πωλητή και του αγοραστή καθώς και ο πωλητής και ο αγοραστής με την ταυτότητά τους, εφόσον δεν εκπροσωπούνται από άλλα πρόσωπα δυνάμει ειδικών εξουσιοδοτήσεων ή συμβολαιογραφικών πληρεξουσίων. Εάν ο αγοραστής είναι νομικό πρόσωπο, θα πρέπει να προσκομιστεί στον συμβολαιογράφο πλήρης νομιμοποίηση καθώς και ειδικό πληρεξούσιο ή απόφαση του αρμοδίου οργάνου του νομικού προσώπου, με την οποίο θα ορίζεται ο πληρεξούσιος για την υπογραφή του συμβολαίου.
Το συμβόλαιο περιλαμβάνει τα στοιχεία του αγοραστή και του πωλητή, την περιγραφή του πωλούμενου ακινήτου, τον τρόπο κτήσεώς του από τον πωλητή, το τίμημα και τον τρόπο καταβολής του (ολοσχερής εξόφληση, πίστωση, δάνειο κλπ.). Η πράξη μεταβίβασης διαβάζεται από τον συμβολαιογράφο ενώπιον όλων των παρισταμένων και υπογράφεται από όλους τους παριστάμενους.
Η αμοιβή του συμβολαιογράφου ανέρχεται σε 1,20 % του τιμήματος πλέον αντιγράφων.
Εντός 2 ή 3 ημερών ο συμβολαιογράφος ετοιμάζει επικυρωμένα αντίγραφα του συμβολαίου μεταβίβασης και αίτηση μεταγραφής και έκδοσης πιστοποιητικών προς το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο.

7. ΜΕΤΑΓΡΑΦΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ
Με φροντίδα είτε του συμβολαιογράφου είτε του πληρεξουσίου δικηγόρου του αγοραστή υποβάλλεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο της περιφέρειας του ακινήτου έναεπικυρωμένο αντίγραφο του συμβολαίου, μαζί με το αντίγραφο της Δήλωσης Φόρου Μεταβίβασης και με σχετική αίτηση, προκειμένου να μεταγραφεί το συμβόλαιο στα οικεία βιβλία μεταγραφών και να χορηγηθεί μία σειρά πιστοποιητικών (μεταγραφής σε τόμο και αριθμό του Βιβλίου Μεταγραφών, Βαρών, Διεκδικήσεων). Το κόστος μεταγραφής του συμβολαίου ανέρχεται σε 4,5 ο/οο του τιμήματος πλέον εξόδων πιστοποιητικών κλπ.
Μετά την μεταγραφή του συμβολαίου ο αγοραστής θεωρείται κύριος του ακινήτου.

8. ΥΠΟΒΟΛΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ ΣΤΟΝ ΔΗΜΟ
Ο αγοραστής πρέπει να υποβάλει φωτοτυπία του συμβολαίου αγοράς του ακινήτου στον Δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο, ούτως ώστε να ανοιχθεί μερίδα στο όνομά του και να χρεώνεται το ανάλογο Τέλος Ακίνητης Περιουσίας.

9. ΥΠΟΒΟΛΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ ΣΤΟ ΕΘΝΙΚΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ
Παρά το γεγονός ότι τα κατά τόπους Υποθηκοφυλακεία υποχρεούνται να ενημερώνουν το Εθνικό Κτηματολόγιο για μεταβολή στα στοιχεία των ιδιοκτητών ακινήτων, καλόν είναι να μεριμνήσει και ο αγοραστής υποβάλλοντας φωτοτυπία του συμβολαίου αγοράς του ακινήτου στο κατά τόπον αρμόδιο Κτηματολόγιο.

ΕΞΟΔΑ ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

ΦΜΑ (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων)
Ο φόρος υπολογίζεται στην αξία του συμβολαίου, όπως αυτή προσδιορίζεται από τον συμβολαιογράφο του αγοραστή. Στην αγορά κατοικίας, για τα πρώτα 15.000 € το ποσοστό του φόρου είναι 9%, ενώ για το υπόλοιπο ποσό είναι 11%. Από τον φόρο αυτό απαλλάσσεται η πρώτη κατοικία, έως ποσού 65.000 € για τον άγαμο, 100.000 € για τον έγγαμο, 20.000 € για κάθε ένα από τα 2 πρώτα παιδιά και 30.000 € για το τρίτο παιδί. Στο ποσό του φόρου που προκύπτει επιβάλλεται δημοτικός φόρος 3%. Τα αντίστοιχα ποσά για αγορά οικοπέδου, διαφοροποιούνται προς τα κάτω. Ο ΦΜΑ καταβάλλεται στη ΔΟΥ πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου, ώστε κατά την υπογραφή του να υπάρχει το αποδεικτικό πληρωμής του φόρου.

ΤΑΠ (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας)
Οφείλεται από τον πωλητή. Ο συντελεστής καθορίζεται από το δημοτικό συμβούλιο της περιοχής, από 0,25 ‰ ως 0,35 ‰ περίπου.

ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΟ
Τα δικαιώματα του Υποθηκοφυλακείου καθορίζονται σε 4,5‰ της αξίας του ακινήτου όπως εμφανίζεται στο συμβόλαιο, και επιβαρύνουν τον αγοραστή. Κάθε πιστοποιητικό που εκδίδεται στοιχίζει περίπου 5 €.

ΚΤΗΜΑΤΟΜΕΣΙΤΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ
Aνέρχονται στο 2% επί του πραγματικού τιμήματος και επιβαρύνονται με 23% ΦΠΑ. Η πληρωμή γίνεται κατά την υπογραφή του συμβολαίου.

ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ
Για αγοραπωλησίες άνω των 29.347 € απαιτείται η παράσταση των δικηγόρων του πωλητή και του αγοραστή. Η ελάχιστη νόμιμη αμοιβή έκαστου, ανέρχεται σε 1% για τα πρώτα 44.020 € και σε 0,5% για το ποσό μέχρι 1.467.351 €. Το ποσοστό σταδιακά μειώνεται για το υπόλοιπο ποσό του τιμήματος.

Ο αγοραστής επιβαρύνεται και με την αμοιβή του δικηγόρου του για τον έλεγχο των τίτλων, που είναι περίπου 1% του τιμήματος. Οι αμοιβές των δικηγόρων μπορεί να διαφοροποιηθούν προς τα πάνω ανάλογα με την περίπτωση.

ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΙΚΑ
Τα συμβολαιογραφικά έξοδα επιβαρύνουν τον αγοραστή και ανέρχονται σε 1,20% της αξίας του συμβολαίου πλέον 130 €. Στο ποσό που προκύπτει, αναλογεί 9% στο Ταμείο Νομικών, 6% στο Ταμείο Ασφαλίσεως Συμβολαιογράφων, και 85% στην αμοιβή του συμβολαιογράφου. Τα αντίγραφα χρεώνονται επιπλέον 9,27 €.

 

Χρήσιμα Links, που θα σας βοηθήσουν